روزنوشتهای خانم نئاندرتال
روزنوشتهای خانم نئاندرتال و فقط همین!روزنوشتهای خانم نئاندرتال
روزنوشتهای خانم نئاندرتال و فقط همین!شمشیر دو لب افزایش وام مسکن
یک دلیل اصلی اینکه چرا سیاست ارائه تسهیلات مسکن به متقاضیان، تاکنون با اقبال کافی روبرو نبوده؛ زمان و میزان تعیین شده ماهانه برای بازپرداخت وام مسکن است؛ به‌طوری که این شائبه را ایجاد کرده که فقط طبقات متوسط رو به بالا توانایی بازگرداندن وام مسکن به شبکه بانکی را دارند. از این رو کارشناسان معتقدند شاید بهتر باشد که برای خروج بازار مسکن از رکود، بر توانمندسازی بخش عرضه تاکید شود.
به گزارش مجله دلتا در شرایطی بر راهکار افزایش تسهیلات برای رونق بازار مسکن تاکید می‌شود که به عقیده فعالان بخش مسکن افزایش وام فقط در کوتاه‌مدت موجب رونق این بازار می‌شود اما در بلند مدت زمینه افزایش دوباره قیمت‌ها و تورم را فراهم می‌کند.
غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر ناکارآمد بودن دریافت وام مسکن در خانه‌دار شدن شهروندان اظهار کرد: زمانی که خریدار برای دریافت وام، پول خود را در اختیار بانک قرار داده تا پس از یک سال آن را دریافت کند، در این مدت پول ارزش خود را از دست می‌دهد و خریدار دیگر نمی‌تواند به هدف نهایی خود که خانه‌دار شدن است برسد. در زمان رکود مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن در یک سال رشد 20 تا 40 درصدی را تجربه می‌کند. در این صورت خانه‌ای که در یک سال گذشته 300 میلیون تومان قیمت داشته، در یک سال به 420 میلیون تومان می‌رسد؛ اما بر سرمایه متقاضی پولی افزوده نمی‌شود که بتواند با آن خانه بخرد. او فقط خود را به بانک بدهکار می‌کند.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن با اشاره به ظرفیت بخش خصوصی در عرضه مسکن گفت: به دولت پیشنهاد می‌شود که به جای ورود به حوزه تولید، الگوهای ساخت و توسعه را ارائه بدهد و به این صورت قیمت‌ها را پایین بیاورد. همچنین اکنون بهره اعتبارات بانکی در ارقامی قرار دارند که سازنده و خریدار نمی‌توانند از پس بازپرداخت آن برآیند. دولت در این خصوص هم می‌تواند برنامه‌ریزی انجام دهد تا مردم و سازندگان بنا به درآمد و سودی که کسب می‌کنند به بانک‌ها قسط بپردازند. همه این ها موانع بزرگی هستند که در بازار مسکن ایران دیده می‌شوند.
غلامرضا سلامی در پاسخ به این پرسش که عرضه‌کننده مسکن مهر بخش خصوصی بوده و اساسا آیا توانسته موفق عمل کند یا خیر، اظهار داشت: بی‌برنامگی که در مسکن مهر موج می‌زند به گردن دولت است. زیرا زمانی که دولت در هر بخش دخالت می‌کند باید پاسخگو هم باشد. در کشورهای دیگر شرکت‌های خصوصی بزرگ اقدام به ساخت مسکن‌های کوچک‌متراژ می‌کنند و آن را به افرادی که دولت معرفی می‌کند، تحویل می‌دهند. حال اجاره‌بهای آن را یا دولت می‌پردازد یا خود خریداران. اما وقتی در ایران اجازه ورود بخش خصوصی به اقتصاد داده نمی‌شود و تمام پروژه‌های بزرگ را دولت در اختیار دارد نمی‌توان انتظار موفقیت این طرح را داشت.
همچنین بخوانید:
آخرین آمار قیمت آپارتمان در تهران
تمایل متقاضیان به خرید آپارتمان های زیر قیمت
در حالی که از سال ۱۳۸۹ تا سال ۱۳۹۶
معمولا ماهانه ۱۲ تا ۱۶ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده، اما
اکنون معاملات به کمترین میزان خود از سال 89 رسیده است و عمده خرید و
فروش‌ها در محدوده مربوط به آپارتمان زیر قیمت است.
به گزارش مجله دلتا؛ در شرایطی که چهار
میلیون واحد مسکونی در تهران وجود دارد، در شهریورماه امسال فقط 2700
مورد قرارداد و عمدتا در مناطق میانی ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۷، ۸ و ۱۴ امضا شده است.
به دلیل کمبود نقدینگی متقاضیان، تمرکز این معاملات بر آپارتمان های زیر
قیمت بوده است.
| نرخ پیشنهادی آپارتمان‌های زیر قیمت در تهران ـ مهرماه ۹۸ |
|||
| محله | متراژ | سن بنا | قیمت (تومان) |
| سعادت‌آباد – پاکنژاد | ۶۰ متر | نوساز | یک میلیارد و ۵۸۰ میلیون |
| فردوس غرب | ۸۵ متر | نوساز | یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون |
| نیاوران | ۵۸ متر | ۶ سال فول امکانات | ۹۸۰ میلیون |
| دریاچه چیتگر | ۶۴ متر | نوساز | ۷۰۵ میلیون |
| جیحون | ۵۵ متر | نوساز | ۵۱۵ میلیون |
| تهرانپارس ـ بلوار شاهد | ۷۲ متر | نوساز | ۸۷۰ میلیون |
| تهرانپارس ـ اسفندانی | ۵۶ متر | ۳ سال | ۶۷۲ میلیون |
| نارمک ـ هلال احمر | ۸۰ متر | ۳ سال | ۹۸۵ میلیون |
| پونک | ۶۵ متر | ۱۶ سال فول امکانات | ۷۷۰ میلیون |
| جنت‌آباد | ۸۰ متر | ۱۴ سال فول امکانات | ۹۱۰ میلیون |
| پیروزی | ۳۷ متر | نوساز فول امکانات | ۴۱۰ میلیون |
| بریانک | ۵۶ متر | ۳ سال فول امکانات | ۴۶۰ میلیون |
آپارتمان زیر قیمت در مناطق مرکزی تهران
به گفته مشاوران املاک، سرمایه گذاری از
مناطق شمالی تهران خارج شده است. با وجود فشار تقاضای مصرفی در جنوب تهران
نیز، به دلیل تمرکز واحد های کوچک در این مناطق و تقاضای بی‌شمار برای این
واحد ها، مالکان بر قیمت پیشنهادی خود اصرار دارند؛ از این رو تعداد
قرارداد ها در مناطق جنوبی پایین است. توان پایین خرید متقاضیان را می‌توان
علت دیگری برای قفل شدن بازار مسکن در مناطق جنوبی تهران دانست.
عمده قرارداد های خرید و فروش در محدوده مربوط به آپارتمان زیر قیمت، در
مناطق میانی شهر منعقد شده است. شهریورماه امسال واحدهای ۳۰۰ تا ۷۵۰ میلیون
تومان با سهم ۳۷ درصدی از معاملات، بالاترین توزیع فراوانی از نظر ارزش هر
واحد مسکونی در تهران را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین ۵۲ درصد قرارداد
ها در واحد های ۳۰۰ میلیون تا یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان منعقد شده
است.
بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن
مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه امسال را به خود اختصاص داده‌اند. میانگین قیمت مسکن در این مناطق ۷.۴ میلیون تومان است که بیشترین نرخ مربوط به منطقه ۱۱ با میانگین هر متر مربع 9 میلیون و 500 هزار تومان و کمترین قیمت به منطقه ۲۰ با میانگین 6 میلیون و 600 هزار تومان در هر متر مربع تعلق دارد.
شهریورماه سال گذشته مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتیب بالاترین میزان رشد
قیمت سالانه را تجربه کردند. سال ۹۷ معمولا در هر ماه مناطق ۵ و ۱ پیشتاز
تورم ملکی در پایتخت بودند؛ در حالی که شهریورماه امسال منطقه یک با ۳۹
درصد افزایش قیمت سالانه، کمترین نرخ رشد را در بین 22 منطقه شهر تهران به
خود اختصاص داد.
آمار نشان می‌دهد که تورم ملکی در پایتخت از شمال به جنوب جابه‌جا شده اما پس از افت قیمت مسکن در تهران طی دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.
همچنین بخوانید:
بازار مسکن ؛ خداحافظ قیمت های نجومی
تغییر معادلات بازار مسکن با رکود تورمی
رشد ۲۰ درصدی حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به ماه گذشته در شرایطی اتفاق افتاده است که معمولا در ماه مشابه در سال‌های گذشته،با ۲۰ تا ۵۰ درصد کاهش معاملات مسکن روبرو بوده‌ایم.
به گزارش مجله دلتا بنابر گزارش اتحادیه مشاوران املاک تهران از آخرین وضعیت مسکن، از ابتدای مهر تا 28 مهر 97، در تهران 25 هزار و 115 قرارداد امضا شده که 11هزار و 393 مبایعه نامه و 13 هزار و 507 فقره اجاره نامه بوده است.
36 درصد کاهش معاملات مسکن در 7 ماه
از ابتدای فروردین تا 28 مهر 97، تعداد کل قراردادهای شهر تهران 220 هزار و 957 فقره و شامل 170 هزار و 715 فقره مبایعه نامه و 111هزار و 588 فقره اجاره نامه بوده است. در مدت مشابه در سال 98 نیز، حجم معاملات انجام شده در پایتخت، 141 هزار و 223 فقره بوده است که 46 هزار و 47 فقره آن مبایعه نامه و 94 هزار و 273 فقره آن اجاره نامه بوده است. براساس آمار مذکور، از ابتدای فروردین تا 28 مهر 98، حجم کل معاملات در تهران 36 درصد کاهش داشته است که 57 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 16 درصد آن به اجاره نامه باز می‌گردد.
افت معاملات کشوری در مهرماه
تازه‌ترین گزارش‌ها از افت معاملات کشوری در مهرماه حکایت دارد. طی 28 روز ابتدایی مهر 97، 105 هزار و 353 فقره معامله در کشور انجام شده است که شامل 57 هزار و 984 هزار فقره مبایعه نامه و 46 هزار و 224 فقره اجاره نامه بوده است. تا بیست و هشتمین روز مهرماه سال جاری نیز، 69 هزار و 412 فقره معامله انجام شده است که 25 هزار و 943 عدد آن مبایعه نامه و 42 هزار و 912 فقره آن اجاره نامه بوده است. براساس این گزارش شاهد افت 34 درصدی قراردادها در مهرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بوده‌ایم که 55 درصد کاهش در مبایعه نامه و 7 درصد افت در اجاره نامه بوده است.
افت معاملات کشوری در شش ماهه نخست
از ابتدای فروردین تا 28 مهر 97، تعداد کل قراردادهای کشور، 826 هزار و 33 فقره بوده است که از این تعداد، 444 هزار و 188 آن مبایعه نامه و 372 هزار و 828 فقره اجاره نامه بوده است. از ابتدای فروردین تا 28 مهر سال جاری نیز، تعداد کل قراردادهای کشور 648 هزار و 83 فقره که تعداد 295 هزار و 945 فقره آن مبایعه نامه و 346 هزار و 734 هم اجاره نامه بوده است. در این بازه زمانی اول فروردین 98 تا 28 مهر 98 نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، با 22 درصد کاهش قرارداد مواجه بوده‌ایم که 33 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 7 درصد اجاره نامه بوده است.
همچنین بخوانید:
تمایل موجران ؛ رهن کامل نه ؛ فقط اجاره!
ریزش پیش‌بینی نشده قیمت مسکن؛ چرا؟
ریزش قیمت مسکن از تابستان امسال، افراد بسیاری را به پرسش واداشته است که به چه دلیل، بعد از اردیبهشت‌ماه امسال با بالاترین میزان رکود تورمی، قیمت مسکن روند کاهشی به خود گرفته است. کارشناسان چهار دلیل را برای این پرسش عنوان می‌کنند. با مجله دلتا همراه باشید.
به گزارش مجله دلتا ؛ به دلایلی که کارشناسان از آن ها به چرایی افت قیمت مسکن در پایتخت پاسخ می‌دهند؛ رخ‌دادهای منطقه‌ای و سوددهی مطلوب بازار بورس اضافه شده است. در کنار این موارد؛ کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و همچنین کاهش انتظارات تورمی نیز از افسارگسیختگی بازار مسکن کاسته است.
به گفته فعالان بازار مسکن، نبود انتظار تورمی در بین سرمایه‌گذاران، عدم اشتیاق آن ها برای خرید ملک را در پی داشته و کاهش قیمت اسمی مسکن را در پی داشته است. به‌طوری که اکنون سرمایه‌گذاران نه فقط منتظر جهش قیمت‌ها نیستند، بلکه پیش‌بینی کاهش بیشتر قیمت‌ها را نیز دارند.
رخداد های اخیر منطقه‌ای نیز به‌عنوان یک عامل خارجی باعث شده تا اذهان مردم نسبت به آینده نامطمئن باشد؛ چرا که به گمان آنها در چنین شرایطی، قابلیت نقدشوندگی مسکن با دشواری روبرو بوده و از این رو، سرمایه گذاری ملکی در این زمان، انتخاب نادرستی خواهد بود.
از طرف دیگر، کارشناسان معتقدند: سوددهی بالای بازار بورس در چند ماه اخیر سبب جذب سرمایه بسیاری به این بازار شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به جای بازار املاک، وارد بازار پول و سرمایه کنند که نرخ سوددهی بالاتری دارد.
کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی و خروج آن ها از دایره معاملات، عامل مهم دیگری است که مانع از ورود خریداران به بازار و در نتیجه کاهش میزان معاملات و کاهش قیمت اسمی مسکن شده است. این دسته از خریداران به دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات به‌رغم افزایش نجومی قیمت مسکن در سال گذشته، با کاهش شدید توان خرید مواجه شده‌اند.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به این چهار عامل، روند بازار و ریزش قیمت مسکن در ماه های آینده را به مجموعه عوامل بیرونی مانند وضعیت اقتصاد کلان، سایر بازارهای سرمایه‌ای، تحولات منطقه‌ای و … در ضمن برخی سیاست های بانکی مثل تغییر سقف افزایش تسهیلات خرید مسکن مربوط میدانند.
همچنین بخوانید:
بازار مسکن ؛ خداحافظ قیمت های نجومی
دو قطبی قیمت در آگهی فروش آپارتمان نوساز
بررسی اجمالی آگهی فروش آپارتمان در سطح پایتخت نشان می‌دهد که بازار آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده به لحاظ قیمتی به دو نیمه تقسیم شده است.
به گزارش مجله دلتا در حالی که کاهش قیمت مسکن در چند ماه گذشته، مالکان واحدهای مسکونی نوساز را راضی به عقب‌نشینی از قیمت پیشنهادی خود نکرده بود، اکنون نگاهی به آگهی‌های مشاوران املاک می‌گوید که برخی از مالکان نسبت به قیمت‌ها انعطاف نشان داده‌اند. این در حالی است که تا چند هفته قبل با آغاز تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن در برخی از گروه های سنی ملک، فروشندگان آپارتمان های نوساز همچنان در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کردند و کانون عرضه آپارتمان‌های گران‌تر از قیمت مورد انتظار، همین املاک نوساز و کلید نخورده بود.
اکنون روند کاهش قیمت از گروه سنی املاک تازه‌ساز آغاز شده است و بازار در شرایطی است که دامنه کاهش قیمت به نیمی از آپارتمان های نوساز عرضه شده رسیده است. نیمی از واحدهای کلیدنخورده موجود در بازار مسکن با قیمت کاهش یافته نسبت به ابتدای تابستان عرضه شده و در عین حال نیمی از آپارتمان های موجود در بازار نیز با قیمت‌های بیش از بهای مورد انتظار و ارزش واقعی ملک قیمت‌گذاری شده‌اند.
تا سه ماه گذشته قیمت پیش‌فروش آپارتمان در منطقه پاسداران برای تحویل یک تا دو سال آینده مترمربعی ۲۸ میلیون تومان بود و واسطه ها مدعی بودند که این قیمت با بهای آپارتمان نوساز آماده حدود چهار میلیون تومان اختلاف قیمت دارد. این در حالی است که اکنون پس از یک دوره کاهش قیمت، بهای فروش آپارتمان نوساز آماده تحویل در پاسداران حدود ۲۹ میلیون تومان در هر مترمربع است.
از این جنس واحد ها که قیمت پیشنهادی فروش آنها کاهش چشمگیری نسبت به یکی دو ماه قبل پیدا کرده است در بازار مناطق لوکس و گران‌قیمت تهران کم نیست و این موضوع حاکی از ادامه روندی است که در بازار مسکن شکل گرفته است؛ روندی که طی آن مناطق مختلف تهران به‌ویژه مناطق شمالی پیشتاز کاهش قیمت شده‌اند.
همچنین بخوانید:
واحدهای تجاری خالی ؛ در انتظار خریدار